|
为了更好、更有效地维护自己的合法权益，京城业主越来越多地开始集体行动。一时间，集体收房、集体诉讼、集体签约等各种各样的集体维权行动在房地产消费界拉开帷幕。集体维权成为房地产界最红的名词之一。
集体维权有何好处？ “集体维权关键在于能降低维权成本，提高维权成功的可能性。房地产业知名律师秦兵认为，大家之所以要集体收房，主要因为大部分业主共同面临购房合同的交付程序，合同是大家联合在一起的基础。而交付过程中开发商存在很多违约情况，特别是规划变更、房屋质量等问题，都是针对大部分业主的，而不仅仅是其中一两户业主。单一维权行动没有分工，很难持续进行。同时，一、两户业主的维权行动往往没有能力承担相对大的维权成本，比如律师费用、测绘、评估、鉴定等费用。 共同的合同基础，共同的利益需求，使大家能够共同地组织起来，这是集体维权能够联合组织的基础。 人数较少时维权效果最好 “其实，维权行动时并不是人越多越好。要想集体维权的成功概率增加，合理的人数也非常重要。”秦兵认为：第一，当人数低于百分之三的时候没有效果。因为人数太少了，没办法展开行动。第二，当人数超过百分之五十时，效果也非常差。 比较理想的人数是百分之十到百分之三十，总受侵害群体中百分之十到百分之三十的人组织起来集体维权，效果最好。首先，人数相对来说比较多，但却没有多到让开发商难以承担的程度。如果所有人都参加，开发商发现要赔所有人的损失，有可能会赔不起，干脆就不赔了。这样，维权成功的可能非常小。“以我个人代理的经验来看，人数在百分之十八左右，维权效果是最好的。”秦兵说，开发商知道人数不多，付出的赔偿有限。在此种情况下，业主集体维权最有可能成功。 持续维权必须建立反搭便车机制 集体维权要想持续进行的根本原因，就是要建立反搭便车机制。反搭便车机制有三个特点：第一，必须有保密制度。就是让其他所有想搭便车的人没法搭便车，维权进行的程度、维权可能的结果以及成功后最后的赔付，都在保密的情况下进行。这样做的目的，一是让这些只想收获不想付出的人不能在维权过程中不劳而获；二是保持开发商有“即使赔，也赔得起”的心理，增加维权成功的几率。 第二，必须付费。维权业主必须为维权付费，因为整个维权过程都要发生费用，如果不付费，仅靠大家自己出钱，维权很难坚持下来。这一点，例子非常多。 第三，必须建立内部报酬制度，以激励为维权多出力的业主。因为虽然大家都是维权内部人士，但也同样会出现内部人之间互相搭便车。建立内部报酬激励制度，就是让真正努力一直做这件事情的人，得到他应有的报酬，这样才能激励他继续为维权做努力。 “集体维权失败的根本原因，就在于没有建立反搭便车机制。”秦兵给记者举了一个例子，我知道一个房地产维权活动，一开始一共有三百多户，最后只剩下十多户。经过十户人集体维权，现在这十户得到的赔偿最少是开始的一倍，至少多得十几万的赔偿。这主要得益于维权人数非常少，而且对其他人保密。 另外，开发商知道，赔了这十户就没事了。秦兵同时告诉记者，在第一次组织集体维权时，那些想搭便车的人在退出集体维权小组后，他们是不可能再次组织起来的。因为每个人都想搭便车，并不想真正付出。 由此可见，维权成功，在于建立反搭便车机制；而失败，在于没有建立反搭便车机制。当然，维权成功与否，还有其他因素的影响。但建立反搭便车机制是主要因素。
|