小产权房地下热销凸显法律尴尬

　　1月8日，国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。根据通知，村民出租出售住房后将不得获批宅基地。专家指出，严禁村民将自己的住宅出租出售，有利于遏制“小产权房”的出现。

　　近日，本报记者对位于九江市区附近的一处村庄进行调查，发现在这座有600余户村民的村子里，这些年外来购房的已近30户，且大多没有办理产权过户手续。记者从当地村委会了解到，随着村子被规划纳入沿江开发区，村中土地将被征收，已经有越来越多的外来者试图到村中购房落户。

即将被征地开发的荷塘村给外来人员带来极大的诱惑

　　●“新九江人” 花钱城郊买农房却不受法律保护

　　对于张波（化名）来说，他实在是很难理解一个问题：“我在这里买了房子，凭什么我的户口就不能落到这里来呢？”

　　今年42岁的张波，老家在上饶鄱阳县农村，10多年前带着老婆和孩子到了九江，夫妻俩凭着自己的手艺做点小买卖。有了点积蓄后，一直租住别人房屋的张波，便有了在九江买房落户的打算。

　　张波带着老婆和儿子，到九江市区各商品楼盘转了一圈，顿时气馁，“自家存折上那10万元不到的存款，要想在市区购买一套称心的商品房，连首付都不够。”后来朋友向他们推荐了一种比较折中的办法——到城郊的村子里去买房子，相对要便宜一些。

　　两年前，张波一家果真在位于九江市庐山区的新港镇荷塘村买上了一栋两层的“小洋楼”。荷塘村紧挨九江石化总厂，离市区仅10来分钟的车程。一家人对新居是相当满意。

　　可是，当他拿着购房合同，准备把一家人的户口迁移到九江来时，派出所民警却告诉他，他的房子必须办理过户手续后才能够落户。于是，他找到土管部门，工作人员则告诉他，因为他的户口不在荷塘村，到荷塘村买房子是过不了户的，不受法律保护。

　　张波顿时蒙了。

　　在接下来的日子里，他为此事不断奔波，但始终没有结果。张波有点担心：“房子没有过户，以后闹起纠纷来，我花钱买的房子，从法律上来说竟然还不属于我，那我该怎么办？”

　　●村委会称 征地利益吸引城镇居民农村购房

　　1月8日上午，荷塘村村支书陈邦斌告诉记者，类似张波这样的外来购房者，在荷塘村大概有近30户的样子，但是“大多数是没有把户口落户到村里来，房子产权自然也没有过户”。

　　而荷塘村全村也就600余户居民，这其中还包括一些户籍“空挂户”。

　　外来者要求落户，陈邦斌和荷塘村村委会，是断然不能答应的，“接纳外来者落户，侵犯的是全体村民的利益，以后可能要占据村中土地分配、分红、低保、医保指标之类的村民福利。如果我们答应了，就会被村民指责”。

　　不过陈邦斌坦承，有些外来购房者，没有经过村委会就把户口落到了荷塘村，甚至落户许久后，村委会方面才有所察觉。因为村委会没有户籍管理的职能，所以外来者“只需要通过关系找公安部门落户后，也无需通过村里就可以办理房子的产权过户手续”。

　　那诱惑外面人到村中来购房的理由是什么？陈邦斌认为，“很大一部分是冲着我们村中的利益分红来的”。

　　据了解，根据九江市沿江开发规划的布置，荷塘村被纳入了开发区的规划范围，村中土地也将被全部征收，届时不仅房屋拆迁、土地征收等方面政府会给予合理的补偿，而且还可以分配得到安置村民居住生活的农民公寓等福利待遇。

　　根据政策规定，享受这一系列福利待遇的前提条件，那就是必须为当地村民，以具有村中常住户口为标准。

　　“具有村中户口的村民，可以按照每户人均40平方米的标准，分得一套农民公寓房，而且以后还可以享受政府提供的养老保险、医疗保险等待遇”，这一切，是非常具有诱惑力。

　　陈邦斌告诉记者，自从政府将荷塘村列入开发规划范围后，已经有不少于30个人来找过他要求落户，“这样的情况以后肯定还会出现，而且会越来越多”。

　　●购房者说 城市高价房造就“小产权房市场”

　　记者在采访中发现，不少城市居民明明知道买卖“小产权房”不合法，风险也很大，但又不得不冒险选择。

　　在南昌市区上班的刘先生2006年12月通过熟人的介绍，花23万多元在湖坊镇张燕村购买了一套两居室的农民公寓住房。虽然这种农民公寓属于不能办理个人房屋产权证、不能上市交易的小产权房，但算下来，一套农民公寓的房子总价比同地段商品房的价格要少20多万元，还是非常划算。

　　“在这里买房子的城里人，几乎都是和房主私下交易。由于拿不到房产证，只能签协议或者合同，从法律意义上来说，即使付了钱，房子也不是真正意义上属于自己的。”刘先生苦称自己购买农民公寓房，也是无奈之举。

　　赣州出租车司机李师傅买小产权房也是出于价格考虑。李师傅说，自己去年买了一套小产权住宅，130平方米总共才花了15万多元。“听说国家要禁小产权了，我们都挺担心。可要是有钱，谁买小产权房啊？”李师傅的话代表了很多购买小产权房者的心声。

　　“新九江人”张波对此很是认同：“不是城市房价太高，我们为什么要跑附近农村买房子啊？”张波认为，是城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求。

　　记者对九江、赣州、南昌等地进一步调查后发现，小产权房的交易现象普遍存在，比如南昌有零散的诸如“农民公寓”等小产权房进行私下交易，价钱比市场上的商品房要低很多，不到2000元/平方米。

　　●国土部门 城镇居民买小产权房没有所有权

　　九江市国土资源局法规监察科一名工作人员告诉记者，目前，我国土地管理法规定农村宅基地使用权只能由本村集体组织成员享有，不得对外转让。按此规定，城里人及外村人买农村房将无法拥有宅基地使用权，进而无法办理房屋及土地使用权属变更登记，因此不能取得房屋的所有权，不能享有转让、处分、收益等权利。

　　这名工作人员指出，张波购买的这种房子可以称之为小产权房，虽然比商品房便宜很多，但在便宜的背后，小产权麻烦也不少，一旦集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除这批房子，购房人是得不到法律支持的。

　　江西省国土资源厅法规监察处一名负责人告诉记者，对于全省小产权房的交易，国土部门目前还没有比较准确的统计数据，而且也很难统计，但只要发现这种现象，国土行政执法部门就会介入调查。

　　据悉，目前国土资源部已经着手部署，准备在对各地小产权房的现状进行调查。

　　●专家呼吁 亟须立法规范小产权房

　　早在1999年5月，国务院办公厅就发布规定，农村住宅不得向城市居民出售，建设部也曾多次发出风险提示，提醒城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记，权益难以得到保护，

　　去年，北京市第二中级人民法院对农民把自家宅基地的房子卖给画家的小产权官司作出了双方的买卖协议无效的终审判决，引起全国关注。

　　国务院的禁令、法院的判决都告诉我们，购买小产权房的风险正在不断加大。

　　小产权的尴尬地位，实际上是各方利益博弈的结果，小产权房未来究竟何去何从？这是一个不得不面对的难题。

　　有专家提出，要从根本上治理小产权房，更重要的是要解决城镇居民的住房保障，让每一个市民都能住得起房。对于目前如何处置小产权房过程中存在的法律缺陷，专家也认为必须加紧立法，明确责任。

　　文、图/记者廖世杰、实习生张佳

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